Guide complet — Location à Dubaï

Louer un bien
à Dubaï

De la première visite à la remise des clés — tout ce qu'il faut savoir pour louer un appartement ou une villa à Dubaï : contrat, chèques, EJARI, DEWA, gaz, climatisation et Move-in Permit.

Processus complet en 8 étapes
De la visite à l'emménagement
01
Visite & Négo.
02
Chèques
03
Tenancy Contract
04
Commission 5%
05
EJARI
06
DEWA
07
Gaz & Clim.
08
Move-in
0102 — Chèques03 — Contrat04 — Commission05 — EJARI06 — DEWA07 — Gaz08 — Move-in
Guide location
08

Louer à Dubaï

La location à Dubaï suit un processus bien codifié, encadré par le RERA (Real Estate Regulatory Agency). Contrairement à la France, les loyers sont souvent réglés en avance via des chèques, et plusieurs démarches administratives sont obligatoires avant d'emménager.

01
Visite
02
Chèques
03
Contrat
04
Commission
05
EJARI
06
DEWA
07
Gaz & Clim.
08
Move-in
01
Premier contact
Visite du bien
Découverte & Négociation

Vous visitez le bien accompagné d'un agent enregistré auprès du RERA. Si le bien vous convient, vous formulez une offre de loyer — il est possible de négocier sur le nombre de chèques ou le montant du loyer annuel.

Les agents doivent obligatoirement détenir une carte RERA (BRN). Vérifiez sur le portail Dubai REST avant de signer.
💡Vérifiez le prix du marché sur Property Finder ou Bayut avant de visiter.
Visite
Visite du bien
02
Système local
Pourquoi payer par chèques ?
Comprendre le paiement à Dubaï

À Dubaï, le loyer est payé en avance par chèques bancaires post-datés. Le propriétaire reçoit des garanties de paiement sur toute l'année, et le locataire étale le règlement en 1 à 12 chèques.

1
Chèque unique
Loyer annuel complet payé d'avance. Souvent négociable : meilleur prix.
2–4
Standards
Les plus courants. 2 chèques = semestriel. 4 chèques = trimestriel.
6–12
Mensuels
Plus rare, souvent refusé ou assorti d'un loyer plus élevé.
⚠️Émettre un chèque sans provision est une infraction pénale aux Émirats. Assurez-vous que les fonds sont disponibles à chaque date d'encaissement.
En plus des chèques de loyer, un chèque de caution (security deposit) est demandé : 5% du loyer annuel (non meublé) ou 10% (meublé).
Caution : 5% non meublé — 10% meublé
Chèques
Paiement par chèques
03
Contrat principal
Signature du Tenancy Contract
Acte de location officiel

Le Tenancy Contract est le contrat de bail officiel signé par les deux parties. Il est rédigé en anglais et/ou arabe, conforme aux modèles approuvés par le RERA.

Le contrat mentionne : adresse, loyer annuel, durée du bail (1 an), nombre et montant des chèques, caution, état du bien, clauses spécifiques.
Ce que contient le contratDétail
Description du bienAdresse, superficie, type
Loyer annuelMontant total, répartition chèques
Durée du bailDate début/fin — généralement 12 mois
CautionMontant et conditions de restitution
EntretienQui prend en charge les réparations
✅Tout accord verbal doit être écrit dans un Addendum. Un accord oral n'a aucune valeur légale à Dubaï.
Contrat
Tenancy Contract
04
Rémunération
Commission de l'agent — 5%
Frais d'agence à la charge du locataire

L'agent perçoit une commission réglée par le locataire à la signature. À Dubaï, la commission standard est de 5% du loyer annuel.

📋
Commission standard
Payée une seule fois à la signature. Ne se renouvelle pas si vous restez dans le bien l'année suivante.
🔢
Exemple concret
Pour AED 120 000/an, la commission s'élève à AED 6 000 payée une seule fois.
5% du loyer annuel
ℹ️En cas de renouvellement sans intervention de l'agent, aucune commission n'est due.
EJARI
Étape obligatoire
L'EJARI — Enregistrez votre bail
05
Obligatoire
L'EJARI — Enregistrement du bail
Système officiel DLD

L'EJARI est le système officiel d'enregistrement des contrats de location de Dubaï. L'enregistrement est obligatoire par la loi pour tout contrat de location.

⚖️
Protection légale
Sans EJARI, votre bail n'a aucune valeur légale en cas de litige.
🏦
Compte bancaire
De nombreuses banques exigent l'EJARI pour ouvrir un compte.
🛂
Visa & Résidence
Indispensable pour parrainer des proches ou renouveler un visa.
Option 1 — App Dubai REST
Créez un compte → "EJARI Registration" → Uploadez les documents → Payez en ligne → Certificat reçu sous 24–48h.

Option 2 — Typing Center agréé
Rendez-vous avec vos documents. Résultat immédiat.
Documents requisDétail
Contrat de location signéOriginal + copie
Passeport du locatairePage principale + visa
Emirates IDSi disponible
Title Deed du propriétaireFourni par le propriétaire/agent
Frais EJARI : AED 220 (en ligne)
⏱️L'EJARI doit être enregistré dans les 30 jours suivant la prise de possession.
DEWA
Services essentiels
DEWA, Gaz & Climatisation
06
Eau & Électricité
Ouverture d'un compte DEWA
Fournisseur unique à Dubaï
⚡
Qu'est-ce que la DEWA ?

La DEWA (Dubai Electricity and Water Authority) est le fournisseur officiel et unique d'électricité et d'eau à Dubaï. L'ouverture d'un compte est obligatoire pour avoir le courant et l'eau dans votre logement.

Sur dewa.gov.ae ou l'app DEWA Smart → "Move In" → Renseignez votre numéro EJARI → Uploadez passeport + Emirates ID → Payez la caution en ligne.
Frais DEWAMontant
Caution (remboursable)AED 2 000 (apt) — AED 4 000 (villa)
Frais de connexionAED 110
Frais d'enregistrementAED 10
Frais KnowledgeAED 10
💚La caution DEWA est entièrement remboursable à la fermeture du compte.
Total à prévoir : ~AED 2 130 (appartement)
07
Confort
Gaz & Climatisation
Deux services à ne pas oublier
🔥
Le Gaz

Si votre logement a une cuisinière à gaz, ouvrez un compte DUGAS. De nombreux appartements modernes sont 100% électriques.

Caution gaz : AED 500 à 1 000
❄️
District Cooling

Deux types coexistent à Dubaï :

1. Clim individuelle (via DEWA)
Inclus dans votre facture DEWA classique.
2. District Cooling (Emicool, Empower, Tabreed…)
Compte séparé à ouvrir avec caution et abonnement distincts.
❓Question clé avant de signer : "La climatisation est-elle incluse dans le loyer ou facturée séparément ?"
FournisseurRésidencesCaution
❄️ EmicoolDiscovery Gardens…AED 1 000–2 000
❄️ EmpowerBusiness Bay, JBR…AED 1 000–3 000
❄️ TabreedAl Reem, Masdar…AED 500–1 500
Gaz
Gaz · Climatisation
Move-in
Dernière étape — Ne pas oublier !
Le Move-in Permit
08
Dernière étape
Le Move-in Permit
Autorisation d'emménagement

Même avec les clés, le contrat signé, l'EJARI et les comptes ouverts, vous ne pouvez pas emménager sans l'autorisation officielle du management de la résidence.

🔑
Pourquoi ce permis ?

Les résidences sont gérées par des sociétés de management qui régulent les accès et organisent les déménagements pour éviter les conflits.

📋 Contacter le management
📄 Contrat + EJARI
🪪 Pièce d'identité
📅 Réserver un créneau
✅ Obtenir le permis
Documents généralement demandés : Tenancy Contract signé, certificat EJARI, passeport/Emirates ID, compte DEWA activé (parfois), formulaire de demande fourni par le management.
📅Le déménagement doit souvent se faire aux horaires autorisés par la résidence (souvent 8h–18h en semaine).
💰Certaines résidences facturent un dépôt de déménagement remboursable de AED 500 à 2 000.
Ce qu'il faut prévoir
Budget indicatif pour un appartement à AED 80 000/an
Poste de dépenseCalculMontant estimé
Loyer annuelBaseAED 80 000
Caution locative5% (non meublé)AED 4 000
Commission agent5% du loyerAED 4 000
EJARIEnregistrementAED 220
Caution DEWAAppartementAED 2 000
Caution District CoolingSi applicableAED 1 000–2 000
Dépôt Move-inSelon résidenceAED 500–2 000
Prévoyez entre 15% et 20% du loyer annuel en frais initiaux pour couvrir cautions, commissions et frais administratifs.

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