Acheter un bien
à Dubaï
Deux marchés, deux processus distincts. Que vous souhaitiez investir sur plan ou acquérir un bien existant, ce guide vous accompagne pas à pas dans votre projet aux Émirats.
Les étapes de l'investissement
Deux marchés, deux processus — cliquez sur une étape pour accéder au détail
Achat Off-Plan
L'achat off-plan consiste à acquérir un bien immobilier avant ou pendant sa construction. C'est le mode d'achat dominant à Dubaï, proposé directement par les promoteurs avec des plans de paiement attractifs et sans frais de courtage pour l'acheteur.
Lorsqu'un projet n'est pas encore officiellement lancé, il est possible de manifester son intérêt en versant un dépôt symbolique auprès du promoteur. Cela permet de réserver sa place dans la file et d'être parmi les premiers à choisir son logement lors du lancement.
Une fois le bien choisi, vous signez un contrat de réservation (Booking Form) avec le promoteur et versez un acompte de réservation. Ce document confirme l'unité choisie, le prix, et le plan de paiement.
En plus du down payment, vous devez régler les frais de transfert DLD (Dubai Land Department), l'équivalent des frais de notaire en France. Ces frais sont obligatoires pour tout achat immobilier à Dubaï.
| Frais | Calcul | Exemple (AED 1M) |
|---|---|---|
| Frais DLD | 4% du prix | AED 40 000 |
| Frais admin DLD | Forfait | AED 580 |
| Frais promoteur | Variable | AED 0 à 5 000 |
Le Sale and Purchase Agreement (SPA) est le contrat de vente officiel signé entre l'acheteur et le promoteur. Il est enregistré auprès du DLD et constitue la preuve légale de votre propriété pendant la construction.
Exemple 60/40 : 60% pendant construction + 40% à la remise des clés.
L'OQOOD est le titre de propriété provisoire émis par le DLD lors de l'enregistrement de votre SPA. C'est votre preuve officielle de propriété pendant toute la durée de la construction.
C'est le moment tant attendu ! Le promoteur vous remet les clés. Avant la remise, vous effectuez une inspection (snagging) pour noter les éventuels défauts à corriger avant d'emménager.
| À régler au Handover | Montant |
|---|---|
| Solde du prix (si applicable) | Selon plan de paiement |
| Service Charges (1 an d'avance) | Variable |
| Dépôt DEWA | AED 2 000 à 4 000 |
| Frais admin promoteur | AED 500 à 5 000 |
Marché secondaire
Le marché secondaire concerne les biens déjà construits et livrés, vendus par un propriétaire particulier ou investisseur. Le processus suit un cadre réglementaire strict imposé par le RERA.
Vous visitez le bien avec votre agent. Si le bien vous convient, vous faites une offre verbale ou écrite au vendeur via les agents respectifs. Une fois l'offre acceptée, le processus officiel commence.
Le Formulaire B est le mandat officiel liant l'acheteur à son agent. Il est obligatoire à Dubaï et enregistré auprès du RERA.
Simultanément à la signature du MOU, vous remettez un chèque de caution équivalent à 10% du prix du bien. Ce chèque est détenu par l'agent et ne sera encaissé qu'en cas de désistement de votre part.
Le Formulaire F est le compromis de vente officiel signé entre acheteur et vendeur. Il fixe définitivement le prix, les conditions et le délai pour finaliser la transaction (30 à 60 jours).
Le No Objection Certificate (NOC) est un document délivré par le promoteur du projet autorisant officiellement la vente du bien. Étape obligatoire et payante, à la charge du vendeur en général.
| Type de NOC | Délivré par | Coût approximatif |
|---|---|---|
| NOC Promoteur | Le promoteur (Emaar, Damac…) | AED 500 à 5 000 |
| Main levée bancaire | La banque du vendeur | AED 1 000 à 3 000 |
Si vous achetez à crédit, votre banque doit évaluer le bien et valider le financement. Il est fortement conseillé d'avoir une pré-approbation avant de signer le MOU.
Le Trustee Office est un bureau agréé par le DLD pour effectuer les transferts de propriété. C'est ici que s'effectue l'acte de vente final, en présence de l'acheteur et du vendeur.
| Frais au Trustee Office | Montant |
|---|---|
| Frais de transfert DLD | 4% du prix de vente |
| Frais admin DLD | AED 580 · AED 4 200 |
| Honoraires Trustee | AED 4 000 + TVA 5% |
| Nouveau Title Deed | Inclus DLD |
Si vous ne pouvez pas être présent physiquement à Dubaï, vous pouvez mandater une personne de confiance via une procuration légale (Power of Attorney). Elle doit être authentifiée par un notaire dans votre pays, légalisée (apostille) et traduite en arabe.
| Poste de dépense | Calcul | Montant estimé |
|---|---|---|
| Prix d'achat | Base | AED 1 000 000 |
| Frais DLD | 4% du prix | AED 40 000 |
| Frais admin DLD | Forfait | AED 4 200 |
| Trustee Office | Forfait + TVA | AED 4 200 |
| Commission agent | 2% du prix | AED 20 000 |
| NOC Promoteur | Variable | AED 500 à 5 000 |
| Dépôt DEWA | Appartement | AED 2 000 |
| Évaluation bancaire | Si crédit | AED 2 500 à 3 500 |
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